房地产未来走势——“房住不炒”和“租购并举”  

二十大报告中，关于房地产行业的相关表述很简单：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。  

简单概况就八个字：房住不炒，租购并举。  

房住不炒大家都很熟悉了，说的就是要给房子去金融化，这就意味着房价的增值空间会被抑制，有资产属性没有套利空间。  

引导市场更加重视“房子消费”而非“房产投资”，房企开发会更加注重品质，空间使用，公共配套和社区服务。  

或者说过去的历史阶段，解决的是房产“量”的问题，因为要实现城市化，人群在从农村涌入城市，“有房子”比“住好房”重要，重点落在“有”字上。到了现下阶段，房地产行业解决的是“质”的问题，人们需要“住好房”，不断提高生活品质。  

租购并举也好理解，未来的房地产市场即提供普通商品房（业主购买），也提供租房，且公共租赁市场比重不断提高。  

尤其是在人口持续流入的一二线城市，对租赁市场的需求更大。  

《2021年广深长租市场观察》数据显示，广州市目前常住人口1876.6万人，租房率约为53%，测算广州当下约有995万人租房居住，需要租赁住房约448万套（间）。  

深圳市目前常住人口1756万人，租房率约为77%，测算深圳当下约有1350万人租房居住，需租赁住房约600万套（间）。  

广深两地的租赁人口均在“千万级”。且随着年轻人对租赁解决居住的接受程度越来越高，租赁市场供给的“量”和“质”都亟待提高。  

总得来讲，未来很长一段时间内，租赁市场与商品房市场双轨制并行，已成必然。  

在房地产行业发展的黄金年份里，当地政府认为建设租房市场收益差，租赁住房土地出让指标明显偏低。  

但自2021年恒大暴雷之后，土拍市场紧跟着遭遇滑铁卢，各大城市房产产能严重过剩，这才陆续有了长租房市场的多重利好不断落地，租房市场发展明显提速。租赁及保障性住房用地供应指标明显增加，金融支持力度显著加大。  

这里强调的是“利好落地”，以前不是没有租房市场的利好政策，但总是上有政策下有对策，落入执行环节的不多。  

近期新出让的地块数据中，公共型住房土地数量飙升，一线城市中，新增保障性租赁住房占供地总量比例甚至超过了50%。  

据克尔瑞统计，2022年前三季度，重点关注的15城涉租赁用地总供应约305万方。  

住建部也表示，“十四五”期间，全国筹建保障性租赁住房将达到900万套，比之前公布的目标提高了250万套。  

中央层面更是给予极大的融资支持，于今年5月份提出将补助224亿用于租赁住房建设，同比增长了近10倍。  

建行，国开行纷纷表示将投入超过1000亿元信贷额度支持布局保障房业务。  

这期间，将会逐步实现租售同权。也就是租户和购房业主一样都能享受到相同的落户，教育配套服务。  

国资为主，民企辅助。  

保租房有一定的公共福利属性，民企重资布局，风险太大。就好比我们国内的基建，前期投资大，后期缺乏一定的盈利保障，根本不适合民资玩儿。  

未来的房地产市场，一定是国央企重仓布局，民企通过代建或轻资产输出（运营管理）的方式打辅助。  

这种趋势从今年的集中供地上就能看出来，集中供地本来就是把土地聚拢在一起一次性放出，房企有足够的储备资金才能拿地。  

加上有三道红线卡着，很多小民资当场就跪了。更何况现在全行暴雷，融资销售两头卡，就是大民企也吃不消了。  

只有有着银行融资特权的国央企才能入场玩儿，这个当口，正好完成了房地产市场的国资民资切换。  

但对国企的发展，二十大报告也有表述：“推动国有资本和国有企业做强做优做大”。这个顺序是做强排在做大前面。过去许老板喊得那种“大大大”的愿景已经是过去式了。  

总得来讲，中国经济的底层逻辑变了。  

房地产开发逻辑也变了，由过去的“高杠杆，高负债，高周转”的追求规模，数量的逻辑，转变成追求“高质量，高品质，高收益”的新逻辑。  

市场主体也由央国企和地方城投替代全国遍地开花的民企，只余下部分优质稳健的民企打辅助。  

房地产的公共属性（保障性租赁），消费属性（只住不炒）将会更加明显。以公租房，保障性租赁住房，共有产权住房为主题的住房保障体系，将全面提速。