购房攻略｜ 2022年买房先读懂这六大逻辑  

回顾2021年，随着房产调控、开发商债务危机、市场消费预期下降等诸多因素影响，尤其下半年的房产市场销售一度受到影响，市场预期转弱。但拉通全年来看，由于上半年较好的基础，成都的地产行业还是交上了不错的答卷。  

去年末，两场高层会议也给房地产定了调，坚持“房住不炒”，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022年，房地产大概率“稳”字当头，那对应到消费者身上，在如今这个买房“低容错”时代，现阶段应该怎么买房？买还是不买？对此，封叔在新年伊始，诚恳给出一些买房建议，供参考。  

一、政策或紧或松，但不用过度恐慌  

据中原地产研究中心数据显示，2021年全年房地产政策的调控次数为651次，同比上涨33%，高频率的调控，导致市场预期转弱，但在去年底的高层会议中，中央已经定调，2022年基调是“稳”，在“房住不炒”的定调下，推进保障性住房建设，以及支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。这意味着，后续刚需和改善购房群体贷款难的问题会得到进一步缓解，同时房屋质量问题也会得到改善。  

同时，购房者要习惯调控常态化，有城市收紧，有城市鼓励，这些信号都代表着“稳房价”，而非“强刺激或者降房价”，房价不会大涨大跌。  

二、房贷利率降低，贷款有一定松绑  

从目前来看，关于房地产贷款政策，主要分三条腿来走：房企的“三道红线”、银行的“两道红线”、LPR+银行加点数。  

房企的三道红线，目的只有一个：降负债、降杠杆。但从这一年多来看，习惯了高周转、高杠杆的房企，还是非常不适应的，甚至遭到了致命打击。不过，这段阵痛期其实也已经告诉大家：哪些房企的房子能买，哪些房企的房子不能买。  

银行的“两道红线”，就是各大银行再也不能像以往一样，任意发放房贷，从今往后额度比例已经定死。但进入2022年之后，银行的住房贷款出现了明显松动，不仅放款速度加快，利率也频频下调。1月17日，央行同步下调了中期借贷便利操作（MLF）和公开市场操作逆回购利率各10个BP。1月20日，2022年首期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较此前下降5个基点。  

对于购房者而言，在加点基数不变的情况下，5年期以上LPR利率的下调将在一定程度上减少房贷支出，节约成本。如果你是刚需、改善，现在基本上到了可以买房的时候，可以抓紧时间看房了。  

三、可重点关注中心城市、中心区域及核心板块  

一个有意思的现象，房价越高的地方人才吸引力越强。在七普的数据中，北上广深是人口净流入最多的四个城市。而反观房价越低的城市，对人才吸引力越低。如房价一平米约300元的鹤岗，在七普数据中城市人口比六普下降了15.81%。  

人口增量减慢叠加各城市间楼市严重分化。市场普遍认为，2021年大概率将会成为中国商品房历史上的一个转折点，即由高速增长向缓慢萎缩的转折点，房地产市场将彻底从增量时代进入存量时代。  

从基本面来看，医疗、教育、服务等好的资源主要还是集中在大城市，因此在一二线城市置业更有保障。当下的买房人大多通盘考虑，城市和地段才是根本。只有经济竞争实力不断加强、人口量大且吸附力强、持续释放消费需求的城市，房地产市场整体表现才较为健康。  

四、二手房指导价出台，置换也是好时机  

可以说，二手房指导价出台，算是去年最大的楼市调控“杀器”之一。毕竟以往二手房交易本来就是市场化，价格由房东决定。如今，银行只能按指导价放贷，自然会掀起轩然大波。  

但部分城市出台二手房指导价后，市场立马量价大跌，连一线城市也无法幸免。不过，随着房贷环境的边际放松，以及业主的心态转变，不得不降价卖房，二手房成交量也开始反弹了。  

另一方面，LPR下调给个人房贷“减负”，此时也是更多购房者处理非核心地段资产，置换优质资产的时机。  

五、尽量买实力房企及品牌开发商的房子  

不得不说，房企的三道红线，是压在众多开发商身上的一座大山，但目的只有一个，就是降负债、降杠杆。但高周转、高负债的房企，仍不堪重负，美元债违约、理财产品爆雷、项目停工烂尾等等。  

为此，购房者在买房时，尽量认准大品牌房企，且没有踩红线的企业，除了在考虑价格、地段、户型等因素外，也要考量开发商的财务状况，最好对开发商的资质进行背调。  

六、房产税或试点，但并不妨碍行业良性循环  

关于房地产税试点，今年主要有三个时间点：  

5月11日，四部委召开房地产税改革试点工作座谈会。  

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。  

12月13日，中国人大网发布财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明，同时发布全国人民代表大会宪法和法律委员会对草案审议结果的报告。  

2022年1月26日，厦门市统计局发布《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》，文中更是直接提到做好“房地产税”试点落地厦门的前期准备工作。这并不意味着厦门就是试点城市，但反映出各大城市已经在积极应对房地产税终将落地这个问题。  

房地产税一落地，对持有多套房产的人势必会有打击，也会纷纷出手不够优质的资产，但自住的购房者不必过度担忧，房地产税推进的前提条件是不妨碍房地产业良性循环和健康发展。