集中供地“常态化”，房企拿地脚步再放缓  

来源：丁祖昱评楼市  

  集中供地正转向常态化。  

  10月以来，多地完成了第三轮集中土拍转而进入第四轮集中供地，截至目前北京、深圳、南京、杭州等地已完成第四批次集中供地，上海第四轮集中土拍也将于12月9日开拍。  

  随着集中供地制度灵活化，不少城市第五轮集中供地也来了。  

  10月28日，无锡成为率先推出第五批次地块出让计划的城市，至11月，又有部分城市推出第五批集中供地出让，比如苏州、南京、武汉等城市，北京第五轮集中供地也被提上日程。  

  “小步快跑”式集中供地并未调动房企拿地积极性。11月房企投资力度降至谷底，房企融资方面的利好短期内在投资端尚未体现，50强单月拿地金额创三年以来新低，即便是央国企拿地脚步也有所放缓。  

  12月5日，苏州五批次集中供地正式竞价出让，10宗地全部成交，其中有2宗地块触顶摇号，总成交金额132亿元。  

  同日，徐州第五轮集中土拍落幕，28宗地块共成交26宗。  

  据不完全统计，目前已有至少7城已经发布或完成了第五批次集中供地，比如北京、南京、武汉、无锡和长沙等城市。  

  11月30日，长沙正式开启2022年第五批次集中供地，此前在今年9月，长沙便提出调整土地推介方式，即“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。”  

  武汉集中供地更是“三变六”，土地出让更加常态化。9月21日，武汉自然资源和规划局发布通知称，将在9月、10月、11月继续安排3个批次（第四、五、六批次）的集中供地，成为首个要完成第六批集中供地的城市。11月18日，武汉开启第五批次集中供地，共推出19宗地块。武汉市土地交易中心称，后续将适时发布本年度第六批次集中供地公告。  

  刚刚完成第五轮集中土拍的徐州，也早早上线第六批次集中供地地块。  

  从已完成第四轮和第五轮集中土拍的城市来看，城市分化、国企“托底”的特征仍然没有明显改善。北京和杭州土拍热度提升，地块无一流拍，整体溢价率分别提升3和4个百分点至10%和8%。  

  无锡第五轮集中供地则稍显冷清，城投公司拿地比例超过80%。  

  在“少量多次”供地节奏之下，土地市场热度持续低迷。  

  虽然近期关于房企发债、融资利好不断，但房企的投资意愿持续保持在低位。  

  CRIC数据显示，11月TOP50房企有接近9成没有拿地，而2022年前11月来看，投资“暂停”的房企依然超过30家，单月销售50强房企拿地金额不足200亿元，同环比分别下降53%和68%，创下近三年新低，对比2021年以来投资金额高点时下降了97%。  

  这意味着，房企拿地意愿、参拍积极性仍在谷底。  

  集中供地节奏变化，频次虽然在增加，但是供应体量却有所减小。  

  目前房企投资基本集中在22城和长三角区域，在“少量多次”的供地节奏影响下，多城土拍较为清冷，单月只有9个城市集中供地，仅成交92宗地块，叠加民企资金压力尚未得到实质性缓解，他们在土地市场依然处于“隐身”状态，比如碧桂园，已经连续两月没有新增土地入账。即便是前三轮积极拿地的央国企，拿地节奏也大幅放缓，从华润和招商11月拿地金额也可以看出，单月不足30亿元。  

  从拿地销售比也可以看出，临近年底，房企投资意愿并不高，11月末百强房企拿地销售比只有0.18。随着房企资金压力得到缓解，后续投资预期将有待恢复。  

  2022年集中供地已接近尾声，自2021年年初实施集中供地以来，供地政策发生了多轮变化和调整。  

  实际上，过去两年集中供地的尝试中，也经历了土拍规则不断放宽和调整，临近年底，土地市场宽松政策已基本“见底”，也就是说进一步放宽的难度较大。在这一过程中，有不少资金实力较强的国央企和少部分民企择机逆势补仓，获取一定优质地块，这也为这些房企进一步巩固市场份额提供了机会。  

  三季度以来，集中供地节奏转向，目前越来越多城市今年明确进行第五批次甚至第六批次集中供地，但从后几轮整体供应量来看，明显不如前三轮集中供地，只有少部分城市后几轮集中供地能有亮点，尤其是一线城市在优质地块的加持下，热度还将居高不下，比如北京第四轮集中供地。  

  11月以来，房地产市场在信贷、发债、融资等方面利好频传，尤其11月末证监会的“第三支箭”发布，给房企在资本市场上运作带来了更大可能性，对市场的作用也更像一剂强心针。但这“三支箭”对于房企目前更大的作用在于恢复现金流的稳定、恢复经营、恢复预期、保交流、保交付等方面，并不会直接体现在投资上，因此短期内对恢复土地市场热度效果不会太显著。  

  对于大部分二三线城市来说，在“少量多次”的节奏之下，土地市场还将平淡收尾。  

  集中供地节奏生变，从三轮到五轮乃至第六轮，各地土地供应意愿有所增强，但房企投资意愿仍在谷底。  

  即便是“少量多次”供地，供地规模有所增加，但短期房企投资弱势的态势不会逆转。城市之间市场分化将愈发显著，一线城市和少部分核心城市在市场信心带动下热度有望回升，而二线城市和大部分三四线城市预计还将较长时间地处于低温状态。