二十大后，未来房地产行业的走势方向是啥？ 

第一财经发布社论《积极做好风险资产价值重估的准备》引发热议，使得全民对楼市风险恐慌情绪又加了一层。  

本来在美元加息北上资金外溢，股汇债风险加剧的当下，各类人民币资产走跌是很正常的，警示一下楼市风险也没啥不合理的。主要是卡着二十大的这个节点，这份社论才被过分解读了。  

很多人持续观望二十大后房地产行业的救市动态及未来发展走势，今天咱们简要说说这两个方面，一个是救市效果及现状分析，另一个就是房地产未来发展格局。  

其实关于房地产的未来走势，二十大报告中已经说的非常明确了。主要是八个字：“房住不炒”和“租购并举”。行内的同仁很容易理解，行外的略有吃力，咱们放到后面用通俗的语言简要说一下。  

先说说房地产的救市现状。  

房产出清仍在持续，各项数据依旧惨淡  

要总得来形容一下这一阶段的楼市概况，可以简要总结为救市策略各种，部分地区效果初现，全国土地市场及楼市成交仍旧惨淡，托市底部未现。  

目前房地产市场的困局核心就是陷入了流动性困难。  

也就是从银行融资难（借钱周转难）和销售难（市场客户不买账），也叫做两头堵。  

没了流动性，也就是没有了资金流周转，也就没法开工，前期的一些债务还在不断到期，各种挤兑之下的交困，就是我们说的暴雷。  

暴雷，本质上是一种资产负债表的萎缩。资产缩水，资不抵债。即使有现金流回款，也都第一时间拿去还债了，并无新的投资扩张。这种现象，就是资产负债表的萎缩。  

自2021年恒大暴雷之后，各大主管部门口风画风突变，由过去的严监管和限制，变成了各种注水救助，站台发声。  

当下的救市核心是“保交楼”，保交楼的核心还是解决钱从哪儿来。  

着手的还是从融资端疏通和鼓励刚需和改善进场两手抓。在融资端，比较大的动作有地方政府出面设立各种纾困资金，选择一些项目收并购，或是转化为保障性租赁住房，还有PSL重现江湖，中债增信等。  

鼓励刚需就是不断地降息，放松限购、放松落户门槛以及各种补贴等。还有一个较大的动作就是郑州的房票政策了，这个算是凭空给市场造出一批刚需出来。  

除了这些，还有地方政府下场，给房企提供“过桥资金”的，比如说前段时间苏州万套房回购事件就非常受市场关注。  

苏州市政府先是对清单里的楼盘预付30%的首付款并且办理网签手续，这所有动作不耽误开发商继续二次售卖这些房源，一旦有客户定房交钱，直接做网签更名就行了。  

这算是包销的一种，也就是开发商提前回笼30%的资金，即使找不到市场客户，也有政府兜底，所以房企信心就有了，市场客户也觉得后期交付有保障。  

这种方式就有很好的创新意义，实施效果也非常好，如果在其他城市复制，相信可以救活不少躺平的开发商。  

我们再说下土地市场。  

自2021年中旬恒大暴雷之后，土地市场江河日下。  

到了今年10月末，中指研究所最新数据显示22个集中工地城市的供地计划完成率不足5成，也就是比腰折还惨。  

只有互联网行业支撑着的杭州市场卖地完成指标114%。成都合肥两城在90%以上，北上广深也全部拉胯，其中北京44%，上海64%，广州46%，深圳67%。其他的城市下坠之惨烈就更别提了。长春重庆这些城市的完成率不足3成，上规模的资金早已离场。  

南昌更是在争取从集中供地的名单中逃离出去。因为所有土地集中在一起一次性退出，需要房企有更大的资金规模才有能力拿地，三道红线还在那里卡着。小民企早就跪了，大企业美元债都爆了，哪来的钱拿地？  

2022年土地出让金下降2.5万亿，地产财政受到暴击，但是疫情之下税费减免，防疫支出一个子儿都不能少。  

支多收少，地方财政有多痛苦可想而知。  

还有销售额我就不列数据了，大家网搜一大把，同比都是负的。可以看下图右侧同比增长率。