民企地产融资，国家开始大力支持了！  

李宇嘉地产笔记  

广东知识官广东省住房政策研究中心研究员  

融资扶持的政策形成叠加，效应正在开始显现，外部融资形势触底，国家统计局数据显示，企业到位资金降幅开始收窄，这是好的迹象。外源融资只是一个方面，最关键的是内源融资，即销售回款，占据开发商50%的资金来源，这取决于楼市预期，房价何时止跌（现在绝大部分城市房价在下跌），疫情何时缓解。  

11月8日，据中国银行间交易商协会官网消息，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。据悉，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。  

点评如下：1、民企地产融资市场已经失灵当前，民企地产融资陷入“债务风险爆发-预期继续爆发-金融机构避之不及-开发商大面积降价促销-销售回款下降和抵押物价值损耗-债务风险爆发”这样的恶性循环。由于所有市场融资机构，包括海内外、银行非银行等，都认为民企存在债务风险，即便是没有暴雷的，也一样，这就导致民企行业的风险传染，以及整体民企对于国家对民企态度和定位的臆测和传闻。因此，民企地产融资市场已经失灵，并开始向相关其他民企行业传到，影响经济运行效率和社会稳定，亟待需要纠偏。  

2、民企地产融资困境的影响  

一方面，不利于民企的的传闻，近期在地产业内甚嚣尘上，导致金融机构看风向的贷款决策，即观察政策大方可能向变了，就更不敢贷款了；另一方面，民企是地产企业的主体，民企融资受困，直接导致土地市场、新开工大幅度下行，也将导致整个行业和市场大幅度下行，住房供应会受到冲击。在地产领域，市场化是主导方向，民企是主体，民企在运营效率、适销对路是比较突出的，必须要发挥这种效率。  

3、亟待纠偏非理性预期和一刀切的“停止融资现象”  

当前，针对民企的信用风险预期，存在非理性的成分，存在一刀切的现象。由此，就导致一些问题不大、甚至是相对健康的企业，也因为这种非理性和一刀切而出现问题，反过来就强化了市场的非理性预期和一刀切地停止融资供给的现象，导致“无畏的失血，无畏的”暴雷”，以及暴雷的传染。因此，政策就需要及时介入，以纠偏这种非理性和一刀切。  

4、对国家发改委11月7日扶持民企的回应  

11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，提出完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。目前，能在交易商协会发债的，能有投资者愿意买的，基本都是国企央企。此次发文，意在彰显交易商协会作为发债的中介平台，对所有企业一视同仁，不存在所有制歧视的问题。  

5、针对性的破解融资困境此次，交易商协会的“第二支箭”，包括人民银行再贷款，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等，既有直达民企的融资，又有信用增级以缓解风险预期，还有直接兜底的债券购买等等，可谓多措并举，与发改委、银保监等政策扶持形成叠加，针对性较强。  

6、政策的效果评估我认为，国家不允许这种非理性和一刀切继续下去了，当前已是最黑暗的时候了。融资扶持的政策形成叠加，效应正在开始显现，外部融资形势触底，国家统计局数据显示，企业到位资金降幅开始收窄，这是好的迹象。  

2022年10月，房企非银融资556.8亿元，同比上升16.4%，平均利率为3.48%，同比降2.39个百分点。本月融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。  

当然，外源融资只是一个方面，最关键的还是内源融资，即销售回款，占据开发商50%左右的资金来源，而这取决于居民对楼市的预期，房价何时止跌（毕竟现在绝大部分城市房价持续下跌），疫情的冲击何时缓解等等。