房地产行业稳健发展未来可期（上）  

王海洋 来源：中国房地产网  

  9月29日至30日，央行、财政部、国税总局等部门接连发布三重“购房大礼包”：一是阶段性调整差别化住房信贷政策；二是对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；三是下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这无疑为已经陷入冰封的楼市注入了一针强心剂。  

  自2019年以来，相关部门便在积极调控房地产市场，始终以维稳、“房住不炒”为首要目标，在不同的市场环境下适时调整政策以引导房地产稳定发展：应对疫情造成的需求萎缩和信心不足，在土地、税收、利率和货币等方面实行相对宽松政策，使用利率、公积金、REITs等工具，稳定房地产市场，提高市场活力；应对房地产市场炒作以及过度投资，适时进行回收流动性、收紧房地产调控，坚决遏制投机炒房，规范行业秩序，进一步促进房地产市场平稳健康发展。  

  整体来看，尽管该类政策对于刺激新房销售、改善出险房企资金短缺尚需时日，但是传递的信号非常明确：国家始终给予房地产高度重视，并且始终坚持推动房地产市场健康平稳运行，房地产行业复苏值得期待。尤其是党的二十大召开之后，随着各种政策红利的释放，房地产业将进入一个健康发展的新阶段，稳健发展未来可期。  

  一、房地产行业在过去十年为我国社会发展做出了重要贡献  

  房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，是为人民生产生活提供场所的实体产业部门，是我国的民生行业。  

  1.房地产行业是国民经济支柱产业，对经济、金融和民生有着巨大的贡献  

  总体来说，房地产在我国经济社会发展中有着关键性的地位。据国家统计局公布的数据，2012年以来，房地产行业产值占我国国内生产总值比例一直超过10%。2012年~2015年，全国商品房销售额占GDP总量超过10%，2016年~2021年，全国商品房销售额占GDP总量比例均超过15%。如果叠加土地购置费由财政支出的间接影响，以及房地产后周期相关消费的间接影响，合计占GDP比重应超过20%。房地产在维持较高占比的同时一直呈现出进一步增长的态势。2021年我国商品房销售额更是高达18万亿元，占据了16%的GDP总量。  

  具体来说，房地产在经济增长、财政金融和民生等方面均发挥着重要作用，房地产经济增速的异动将严重影响中国经济的正常运行。基于官方数据统计和相关研究测算：在经济增长方面，包括投资与生产在内的房地产经济活动，加上土地购置费经由财政支出的间接影响，合计占固定资产比重约20%。同时，房地产与上下游产业有很强的关联性，因此其重要性超出直接投资数据。中国约30%的GDP来自房地产及其供应链的各类活动，包括使用钢铁、水泥、玻璃等投入品，以及在建设、维护和升级过程中使用劳动力。在财政金融方面，房地产行业通过土地出让收入、相关税收、政府债券和土地抵押贷款等渠道，贡献约40%的财政收入。同时，作为典型的资金密集型行业，截至2021年三季度末，房地产金融风险敞口约58万亿元，占社融存量的19%、占金融机构总资产的16%。在民生方面，房地产显著影响了居民资产负债表与就业收入，我国住房资产在城镇家庭资产中占比约六成，2020年城镇住房市值约为418万亿元，是同期GDP的4倍。  

  2.房地产行业高速发展为人民群众享受更舒适的居住环境奠定基础  

  2012年至2021年，我国商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，老百姓的居住环境不断改善。房地产行业飞速发展在满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居方面发挥了巨大的作用。2014年以来，全国有1.3亿农业转移人口成为城镇居民，大量的新增城镇居民住房需求得到了满足，高速发展的房地产行业既为改善居民生活条件提供了巨大便利，同时极大助力了中国新型城镇化建设。此外，党的十八大以来，我国保障性住房建设驶入快车道，2014年~2018年全国城镇棚户区住房改造共开工2912万套，完成农村地区建档立卡贫困户危房改造600多万户，保障性住房的开发建设有效满足了中低收入群众的住房需求，在高速发展的同时兼顾社会福利与公平，扎实推动共同富裕。  

  3.房地产行业吸纳了大量就业人员，是稳就业的“顶梁柱”  

  狭义的房地产从业人员包括房地产开发经营企业、物业管理企业及房地产中介服务企业的员工。据第四次全国经济普查公报数据显示，截至2018年末，全国共有房地产业企业法人单位74.2万个，这些法人单位的从业人员为1263.5万人。按照2021年对比2018年商品房销售规模计算，截至2021年末，狭义的房地产行业的从业人员应不少于1500万人。除了以上三类企业的房地产直接从业人员之外，房地产行业具有较强的产业关联特征，其产业链上下游还有大量的间接从业人员，如建筑工人、销售人员、供应渠道等相关从业人员。据统计，房地产业与建筑业的就业合计占非农就业人数约15%，房地产投资对制造业和采矿业，服务业中的信息技术、批发零售、交运仓储的就业也会产生较大影响。房地产发挥了较强的就业拉动作用，是稳就业的“顶梁柱”，是重要的“就业蓄水池”。

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