以案释法：《民法典》物业服务热点问题解读  

今年1月1日发布的《民法典》被称为“社会生活的百科全书”，涉及到人民生活的方方面面。《民法典》颁布后，物业相关的法律法规更加完善、系统，现就几个热点问题解读如下：  

一、业主对小区开发商委托的前期物业公司不满意，是否有权更换物业公司？  

民法典第九百四十六条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。约定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。  

本条规定实际上确定了业主的单方解除权。规定业主享有单方面任意解除权的，使业主能够根据自己的意志，选择满足自己需求的物业服务人。但新法也同时规定，业主应当依照法定程序共同决定，即按照民法典第二百七十八条规定：“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。另外，对解除合同的提前通知期限做了规定，应当提前六十日书面通知，《物业服务合同》对此期限有约定的按照约定履行。”  

面对业主对《物业服务合同》的任意解除权，物业服务企业将面临更大的服务压力。虽然根据民法典规定，业主行使任意解除权的，如对物业服务人造成损失，应当赔偿损失，但是无论如何物业服务企业都有可能随时被“扫地出门”的危险。对此，物业服务企业必须提高自己的服务质量，全面考虑广大业主的切身利益，为业主提供高性价比的物业服务。同时，为了维护自身利益，在订立《物业服务合同》时，对解除合同的提前通知期限做出合理约定，使物业服务企业能够尽可能的减少因任意解除合同而造成的损失。  

业主任意解除权的规定，使物业服务企业面临着随时“出场”的风险，但从另一个角度考虑，优质的物业服务企业也会迎来随时可以“进场”的机会。因此归根到底，物业服务企业应当切实提高自身服务质量，制定科学的服务方案，获得业主的认可和信赖，以增强市场竞争力，获得更好的发展空间和机会。  

二、由业主共同决定的事项以及表决规则变化。  

《民法典》第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：  

（一）制定和修改业主大会议事规则；  

（二）制定和修改管理规约；  

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；  

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；  

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；  

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；  

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；  

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；  

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。  

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。  

此规定将《物权法》的“总面积、总人数”为计算基数变为两步计算，先满足参与表决的要求，再以参与表决人数为计算基数。对于选聘、解聘物业服务者等一般事项，降低了对决策业主人数的要求，仅要求“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数”即可，使这类事项的决策变得更容易通过；而对于特殊事项，则把决策人数从“双三分之二”上调到“双四分之三”，使决议的作出更加慎重。  

三、物业服务合同单独成章，凸显其重要性  

《民法典》第九百三十八条规定：物业服务合同的内容包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。  

此规定，明确物业服务合同内容，权责更加明晰，有利于物业行业健康发展。长期以来，物业公司与业主签订的物业服务合同条款约定不明，未详细列载相关服务内容、收费项目、收费标准、质量标准等，是导致物业服务纠纷的原因之一。《民法典》合同编将物业服务合同确定为独立有名合同，并规定了该合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的维护等物业服务，业主支付报酬的合同，结束了物业纠纷的解决需要依靠其他有名合同规定的历史。《民法典》第九百三十八条直接明确规定了合同的内容，有效解决了物业管理服务内容不明确的问题。此外，《民法典》关于物业服务合同的规定还进一步明确了物业服务合同的主体、双方的权利义务，强化对业主权利的保护，使物业服务合同变得更加专业化、规范化，也为此类纠纷处理提供了具体明确的法律依据。  

四、合同履行-物业费可以任性不交吗？  

《民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。  

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。  

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。  

【案例说明】王女士购买了一处商品房，并与物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订后，物业管理公司依约提供了前期物业管理服务，但王女士觉得自家小区物业公司的服务质量达不到自己的预期，好多小问题都让自己不满意，就以拒交物业费来表达自己的不满，经多次催收未果，物业管理公司遂诉至法院。经审理，王女士是该小区的业主，其与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，协议合法有效，依法受法律保护，双方应按协议约定履行各自的义务。物业管理公司依约为王女士的物业提供物业管理服务，王女士也应依约履行缴交物业管理费、公摊水电费的义务，王女士所提举的证据，未能充分有效证明物业公司存在重大违约行为，故物业管理公司诉请王女士支付拖欠的物业管理费及公摊水电费合法合理，应予支持。  

总之，《民法典》的颁布实施为物业服务工作提供了法律依据，明确了双方的权利义务，相关物业服务纠纷也可以有所缓解。由于物业与我们的生活息息相关，在遇到矛盾纠纷的时候要善于利用法律武器为自己维权。  

（房地产市场与物业监管科）