一次性把房地产开发中的几个面积说清楚 

面积是房地产运营管理的基础，因为其涉及到货值管理，成本测算和利润测算，所以是一个非常重要的指标，必须要弄清楚。 

但由于房地产开发的复杂性和长周期性，运营管理过程中会冒出很多“面积”，比如：计容面积、可售面积、地下面积、总建面、景观面积、精装修面积、公摊面积、规划面积、预测绘面积、实测面积、赠送面积等。

1、计容面积，所谓计容面积，是计入容积率面积的简称，这个指标来源是规划局，具体算法是：小区内所有计算容积率的建筑面积之合，用公式就是：容积率*规划建筑用地面积。这里核心是要关注两点： 

①这个指标是规划局在验收过程中要严格审核的，如果超容积率了，那是要补缴高额的地价款的。 

②有些构筑物，在某些条件下是不计容的，比如：天井、露台、露天游泳池等等，但如果加上玻璃盖，或者封闭起来，那可能就会计容；显示有一个例子就是，某项目的天井在施工的时候给封起来了，结果计容面积多了2000多平米，最后只能砸掉，验收通过了，再封闭上，花了很多钱。 

③这些年，装配式比较盛行，政府会对计容面积有一些奖励，这些是要注意的。 

一句话，计容面积是政府对用地效率的控制，是要严格管理，不能超容的。 

2、可售面积，顾名思义就是可以卖的面积，这个很容易理解。 

那么从运营的角度该怎么管理呢？一句话，就是不要损失可售面积，并规避与规划面积的差异带来的损失。规划面积是规划局局为了控制容积率，以楼栋单层或者是整体为出发点进行考虑的，而可售面积则是从产权登记的角度考虑，更加细致全面，更加兼顾每一户的公平公正。一个是规划局管，一个是房管局管。 

落到实处，其实就是：规划面积，预测绘面积和实测绘面积的统筹。作为运营，这里的管理动作，就是需要一个非常精确的房源台账，一栋楼，从规划面积，到预测绘面积，到实测面积，都要切实做好统计，便于分析差异在哪里。 

当然这个阶段，公摊面积（大家一切承担）和赠送面积（客户的额外附加值），就会一并的在预测绘表里面体现出来了。 

从经济的角度，如果预测绘面显著小于规划面积，那存在问题，会让公司白白损失利润，所以管理过程中，必须要确保两者高度一致，不损容。而万一做小了，那么就想尽一切办法，在实测阶段找补一下，控制在3%之内就好。 

3、地下面积，这个顾名思义，就是地下的面积。 

这个作为运营的管理思路，其实就是要深刻认识到，这部分是成本最高，而受益又最低的一部分。所以必须要严控地下面积，包括： 

1、通过科学排布对减少单车位面积； 

2、通过使用机械车位，减少地库面积； 

3、前期土地挂牌阶段跟政府沟通入地率等等。 

这些都是方案在评审过程中，对成本影响极大的一些要点。 

至于景观面积、精装修面积，这个就是各个专业对自己要施工的面积的一个把控，图纸上都可以抠出来，通常运营不会进行管控。 

4、总建筑面积，这个就跟容易理解了，就是这个项目方方面面需要修建的面积，工规证上都有写着的。 

这个面积的管控，其实都包含在上面一些面积内容里面了，比如：总建筑面积里面，包含了一部分配套面积，这部分，就是要往小了做，满足最低要求就好。 

说白了，林林总总，从运营的角度来说，这几个面积的概念掌握了，基本就问题不大了。