小区物业服务不到位怎么办？律师教你这样“治”物业  

生活中，很多业主对自己小区的物业公司服务很不满意，比如小区绿化没人清理，公共设施无人维护，设备维修不及时，保安失职导致业主财产受损，乱收费，随意提高物业费收费标准，甚至有暴力催收物业费的情形等等举不胜举。那么，如果遇到物业服务质量不达标，我们如何维护自己的权益呢？  

第一，业主自己要清楚，咱们的物业公司是什么样的服务标准。以北京市为例，物业服务标准一共有五个级别，一级标准为最低标准，五级为最高标准。那么，每级标准都有对应的服务要求。例如，一级标准，楼内照明要求每周巡视1次，而五级标准就要求每天巡视1次了。只有业主知道物业公司的服务是什么标准，才能知道物业公司的服务是否达标。  

第二，当业主发现物业服务质量不合格时，要及时取证。取证方式可以是多种多样，例如：随时、多次地拍照，录像摄像，公证，给物业公司发函要求其及时履行职责等，都可以作为证据。由于物业公司的服务是一个持续、动态的服务过程，很难说今天小区有垃圾未清理就代表物业服务不到位，所以要对物业公司持续不作为的行为进行连续性、持续性地取证。  

第三，对于物业公司随意提高物业费收费标准、擅自扩大收费范围、重复收费的行为可以及时制止，完全有理由拒绝缴纳超出的物业费。  

第四，有些业主因为物业服务质量不达标就直接拒绝缴纳物业费，这种情况下，建议业主最好要提前有所准备。比如，搜集一些物业服务质量不达标的证据，或者搜集物业公司乱收费的证据，以便在业主拒绝缴纳物业费后物业公司起诉业主时，业主作为抗辩使用。同时，在业主提供基本证据后，法院应该重点审查物业公司是否按照约定履行了自己的物业服务义务，为此物业公司应该承担举证责任，对此北京市高院有专门的举证责任的规定。所以业主一定要利用证据意识以及举证责任的分配规则来维护自己的权益。  

第五，业主也可以就物业公司的违法行为、不作为、以及违反合同约定的行为，向属地建设主管部门进行查处，即对物业公司的行为进行调查、核实和处理。例如物业公司擅自使用了小区全体业主的电梯进行广告经营，该行为严重侵害了全体业主的权益，此时就可以通过要求政府查处的方式，由政府对物业公司责令停止经营且对其进行行政处罚罚款。  

第六，如果业主比较团结，可以通过召开业主大会的方式表决更换物业公司，或者选举设立业主委员会，由业主委员会监督和规范物业公司的行为。  

总而言之，业主是小区的主人，物业公司只是业主的服务企业而已，如果物业质量不达标，业主可以采取多种方式维护自己的权益。