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房地产涉及法律法规知识点

  1、关于“逢住宅地必拍”的制度,这个是后来才逐渐完善的政策,政策依据来自《房地产管理法》(2019年修改),其中第十三条有详细的规则,公开出让住宅用地凡是有条件的,必须采用以公开拍卖、招标的形式出让。现在很多地方的住宅用地,必须以拍卖形式进行,就是以这个上位法为依据,制定的地方政策。

  2、关于土地闲置的问题,政策依据也是来自《房地产管理法》(2019年修改),其中第二十六条有详细的规则,可以最高处出让金20%以下的罚款。关于土地闲置问题,这两年处罚的案例越来越多,特别是一些强监管的城市,捂地行为成为了不受欢迎的。

  3、关于预售证办理的条件要求,《房地产管理法》第四十五条有详细的规则,要求房企在办理预售时,必须满足三个条件,即缴清土地款、已经办理了施工证、并且满足25%的开发强度,这三个缺一不可。正是有了这个后面新加入的法律条款,很多地方政府不敢再违规办预售了,关系再到位也不敢。

  4、关于一些违法建筑,未能按规划审批施工的,这个处罚也是很厉害的。比如,《城乡规划法》第六十四条有详细的规则,对于违法建筑,按照要求能够整改的限期整改并且处5%-10%的罚款;如果是违法建筑很严重的,不能整改的住建部门可以直接进行没收或者拆除违建,并且可以酌情处以10%以下罚款,计算基数是违法建筑的建安成本,不含地价。很多房企的项目,交楼的时候都存在没有按审批施工的问题,成了交楼最大的风险点,被处罚的依据就来自于这个条款。

  5、关于国土空间规划、土地利用总体规划审批权限的问题,基本农田征收审批权限问题,《土地管理法》进行了详细的规定,特别是2020年年初新修改土地管理法,将几个省市纳入了土地征收审批权(基本农田和35公顷以上的其他耕地)下放试点,一时间在行业内引起了热议。

  6、《土地管理法》还规定了,在现行的分配规则下,土地出让收入的30%上缴中央,剩下的70%留归地方政府。详见其第五十五条。

  7、收并购项目股权转让的,为了稳妥起见,至少需要经过其他有投票权的股东半数以上同意,不同意的股东,需要收购此笔拟转让的股权。同时公司法还规定内部股东享有优先购买权,可对抗外部收购方。这在《公司法》第七十一条有有详细的规则。

  8、对于大家接触比较多的契税,契税的应税行为包括土地出让、土地使用权转让、房屋买卖,这三种都是需要交纳契税的。契税的税率在3%-5%之间,具体的,可由各地再根据上位法做细致规定。这是《契税暂行条例》第三、第四条规定的内容,很多地方的契税征收标准,就是根据这个制定的。

  9、测算里面,很多公司会加上土地使用税这个成本科目,土地使用税的征收标准也是来自法规的规定。现行的征收标准是,大城市征收标准在1.5元-30元/平米之间浮动,中型城市征收标准在1.2元-24元/平米之间浮动,小型城市征收标准在0.9元-18元/平米之间浮动,还有乡镇、县城的征收标,在0.6元-12元/平米之间浮动。这是《土地使用税暂行条例》第四条里面的内容,各个地方政府在这个条例上作出的地方性细化规定。

  10、土地增值税的四级超额累进税率,以及免征土增税的情形,这在《土增税暂行条例》第七、第八条里面有规定。

  11、现在城市更新业务,越来越多涉及拆迁和赔偿问题。对于土地整理,收储需要进行房屋征收的,需要对代拆迁的房屋的价值、搬迁的成本还有临时安置、征收造成的商业等营业损失进行补偿。房屋征收的原则是,必须先补偿,然后再征收,这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

  12、对于法院的司法查封和冻结,这个也是有一定的规则的,这个规则一些自资深的投资总相对熟一些。比如,如果是要冻结对方的银行存款和其他资金的,按照规定时间最长不能超过六个月;如果是查封和扣押对方的动产的,最长时间不得超过一年;如果是查封和扣押对方的不动产的,时间上不得超过两年。

  如果时间还不够,怎么办?能不能再申请一波,这个也是有详细的规则的。比如,如果在申请人申请的查封和冻结最后期限届满以后,申请人可以再次提供必要性的资料,再次申请查封和冻结被执行人的财产,但是这个时间就不是原来的了,最长的时间,不得超过此前第一次申请期限的一半。这个知识点,在收并购项目当中运用较多,这是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,这个司法解释文件规定的。

  13、关于大家常接触的知识点,土地、房屋等财产如果作价投资、入股某公司是否需要交纳契税问题,这在《契税暂行条例细则》这个法规有肯定性的规定的。同时还规定,如果是以土地、房屋等财产抵偿债务,或者说以纯粹的获奖,等偶然方式获得的土地、房屋,也都是要交纳契税的。

  14、土地增值税法定扣除项目,以及融资利息如何抵扣土增税成本的问题,这在《土地增值税暂行条例实施细则》里面,用了几个条款进行了原则性的规定。不过,土增税暂行条例相对还是很粗糙,关于利息抵扣标准,预征土增税等问题,约定不甚清晰。

  15、关于调规变性,改变土地用途等如何操作,流程如何办理的问题,在《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》这个文件里面,有具体的政策指导,给了地方政府明确的授权,地方政府在既可以直接调规变性补缴土地出让金,也可以按合同约定,先进行收储再公开挂牌拍卖等。这也是当前很多地方政府,处理调规变性土地的政策来源。
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