法院变卖不掉房产如何折价抵债

　　一般来说几次流拍以后任不卖掉房产，就可以以物抵债的了。这种情况是指将房屋转换成现金价值，再与债务做比较，多退少补之后房屋归原债权人。

　　第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

　　根据《高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第59条规定，人民法院应当作出裁定以物抵债。强制以物抵债的裁定一经送达即发生法律效力，裁定生效后将抵债物交付给申请被执行人。抵债物价值一般不得超出被执行人的债务，但有时因客观原因也有超出的可能，对超出部分，申请被执行人应当交付现金，由执行法院退回被执行人;抵债物价值不足清偿债务的，应当继续执行不足部分。

　　实施强制以物抵债措施，应当同时具备以下几个条件：

　　1、被执行人无支付金钱能力

　　2、被执行人的财产无法拍卖或变卖

　　3、申请执行人同意

　　4、抵债物价值已经有关部门评估

　　5、不得损害第三人的合法权益。

　　哪些财产不得强制拍卖

　　一是未被执行法院控制、占有的财产。执行法院对被执行人财产尚未采取查封、扣押等措施予以占有、控制，不得委托拍卖。

　　二是不可变价的财产。拍卖是变价的一种方式，不可变价的财产无法拍卖换取价款。

　　三是法律、行政法规禁止自由买卖的物品或财产权利。

　　四是被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

　　五是依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让而未依法办理审批手续的物品或者财产权利。

　　六是未经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可的文物。

　　七是超义务范围的可从查封物、扣押物中分出的财产。

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