近日，中央出台的《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，一石激起千层浪，引发一片热议。其中受关注的，无疑是关于“住宅用地70年大限”后续期的问题。

对这个问题，《意见》虽然没有具体说如何续期，但其含义是明确的。首先是明确土地使用权到期后会“续期”，而不会收回。其次是表明“续期的法律安排”的目的是要公民财产长久受保护。联系到《物权法》关于住宅建设用地使用权到期后的提法是“自动续期”，这就意味着目前购买了商品住房的业主无需担心自己的房产到时被收走。

从住宅用地的“70年使用权”的立法过程来看，当初是从严格而典型的国有土地所有权和统一分配使用制度下，向市场化配置资源过渡的一种制度创新，这种创新类似于农村从人民公社集体土地制度向土地承包制的变革，这种过渡性的制度创新必然要从“有期限的土地使用权”终过渡到“长期稳定的土地使用权”。这种“土地使用权永久化”已经在农村土地承包权中实现，进一步在城市土地使用权上实现也是历史的必然。

到期以后是否续费，怎样续费，则是所有人关注的问题。在这个问题上，我们可以对比一下农村土地承包权：之前多数是30年期限，目前经过确权之后，已经基本实现土地承包权和宅基地使用权的永久使用，而且是无偿自动续期。从土地制度统一性角度看，城市住宅用地无偿续期才是符合制度正义的制度安排，也符合《物权法》“自动续期”的定义。

如今，中央发文明确要求研究制定住宅用地使用权到期后的续期的法律安排，就是释放了明确的信号，对房地产市场的持续稳定发展也是一个积极信号。以往，商品住宅交易虽然并未受到“土地使用权期限”太多影响，但随着时间的推移，“大限”也不再遥远，尤其是一些“20年”“30年”“40年”使用权的住宅用地，“大限”就更加现实。在二手房交易中，这必然会影响对房产的估值，从而阻碍房产市场交易。此外，目前一些富人和中产阶级把国内财产转移到国外，部分原因也是因为对“70年土地使用权”未来预期存担忧。如今，随着中央进一步明确土地使用权续期，接下来逐渐进入立法过程，人们在购买商品房的时候对未来就会有更稳定的预期。有房产者，多数属于社会中坚阶层，这部分人是社会稳定的基础，他们的财产相当大一部分就是房产，稳定了他们对房产产权的预期，也就稳定住了他们的人心，社会稳定也就有了坚实基础。他们也就不会惦记着“出海”了。

当然，住宅使用权“无偿自动续期”对整个社会来说不是一件小事，而是意味着土地制度的重大变革，对政府治理来说也是一个重大挑战。因为，随着城市土地大规模出让接近尾声，地方政府如何确保财政收入来源就成了一个难题。要让住宅用地使用权实现长期化、永久化，就需要对地方的治理和财政安排有全新的安排。这有赖于中央和地方分税制改革的深入，让地方政府更多分享财税收入，在地方税制安排上，就要向以房地产税和个人所得税为主体的财产税过渡。

这就意味着，在住宅用地使用权长期化、永久化之后，住宅用地使用者就应当以适当税率缴纳房产税，以作为获得永久财产权之后，对地方建设应担负的义务。