2022年11月全国房地产调控政策汇总  

11月23日，央行官网公布《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》文件。该文件从保持房地产融资平稳有序、保交楼、配合好受困房企风险处理、保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6个方面共16条，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。  

11月期间，金融管理部门推出多项举措，整合了债券、信贷、股权融资等多种手段，涉及“保交楼”、预售监管资金、房企并购等多个方面，打出房地产金融“组合拳”，市场称为“三箭齐发”。  

第一支箭：信贷融资  

11月25日，央行发布消息，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，本次与今年4月力度一致。历史数据来看，1985至2022期间共经历456调整，平均值为13.0%，历史最高值出现于2011年11月1日，达21.0%，而历史最低值则出现于2003年8月1日，为6.0%，未来仍有下调空间。  

据不完全统计，目前已经有近30家房企获得银行授信总额超过2万亿元。多家大行表示，将充分发挥资金、渠道、服务等方面优势，围绕房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函、债券承销与投资等业务领域，与签约房企集团开展全方位合作，满足企业合理融资需求。  

第二支箭：债券融资  

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。11月9日，中债信用增进投资股份公司官网发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，随后，民营房企发债提速。  

11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，由此宣告“第二支箭”首单的成功发行。值得注意的是，该笔债券由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，期限为三年，票面利率仅3%，利率创中债增进公司担保民营房企债券的新低。  

第三支箭：股权融资  

11月28日，证监会发布消息称，决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。政策涉及恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。  

自2016年至今无房企成功借壳上市，本次政策恢复涉房房企重组上市，再次打开闸门，有利于在上市公司体系外拥有存量房地产资产的企业，将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。同时，恢复房企再融资，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减轻当前房企资金压力，促进其健康发展。此外，通过股权融资募集资金，也有助于“保交楼”政策的落地。  

另外，11月14日中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。该通知在限制用途的前提下，松绑房企预售资金，减轻房企资金压力。